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Immobilien als Kapitalanlage

Immobiliensind bei Selbstnutzern und Kapitalanlegern gefragt wie nie. Für den Erwerb einer Immobilie sprechen die derzeit niedrigen Zinsen sowohl bei der Finanzierung als auch bei alternativen Kapitalanlagen. Allerdings sollte man nicht blind irgendwelche Immobilien kaufen. Auch bei der Anlage in Immobilien gilt: Augen auf und aufgepasst!

Wer sein Geld in Immobilien anlegen will, sollte sich gedanklich vor allem von ein paar Binsen- und Stammtischweisheiten befreien. Hinter manchen dieser Weisheiten (beispielsweise dass Immobilien Schutz vor einer Inflation bieten) steckt in der Praxis nämlich nicht allzu viel.

Immobilien sind der beste Schutz vor Inflation?

Wer sein Kapital in Sachwerte wie Immobilien anlegt, schütz sich und sein Erspartes vor der Inflation. Das klingt logisch, ist aber leider so nicht nicht richtig. Auch unter normalen Umständen sind Immobilienbesitzer von der Geldentwertung bzw. der Teuerungsrate betroffen. Das gilt beispielsweise bei den Kosten für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie.

Aber auch in Zeiten einer extremen Inflation, wie beispielsweise in den 20er Jahren des letzten Jahrhundertes hatten Immobilienbesitzer das Nachsehen. Zwar konnten sich gerade die Immobilieneigentümer freuen, die ihre Immobilien “auf Pump” erworben hatten, aber diese Freude wurde Ihnen vom Staat durch eine hohe Sondersteuer auf die Inflationsgewinne wieder vermiest.

Immobilien bieten einen hohen Wertzuwachs?

Sicher gibt es Fälle, wo die Preise für Immobilien in schwindelerregende Höhen steigen. Das gilt vor allem für begehrte Lagen in Ballungszentren. Da sind bzw. waren auch schon mal Preissteigerungen von 20 Prozent und mehr innerhalb von nur einem oder zwei Jahren möglich. Die Realität insgesamt sieht allerdings ein wenig anders aus. Im langfristigen Durchschnitt erzielen Immobilien in guten und nachgefragten Lagen einen Wertzuwachs von gut nur einem Prozent jährlich. Und wer in Spitzenlagen kauft bzw. gekauft hat, muss ggf. sogar Verluste hinnehmen, die nur über einen sehr langen Zeitraum wieder reingeholt werden.

Immobilien bieten eine vergleichsweise hohe Rendite?

Wenn bis vor ca. 5 bis 10 Jahren Anlageimmobilien mit einer Rendite von weniger als 8 bis 10 Prozent angeboten wurden, haben Profis die Finger davon gelassen. Das lag zwar unter anderem auch daran, dass die Zinsen für die Finanzierung deutlich höher waren als heute, aber “damals” hat man allgemein einer höhere Rendite erwartet. Heute freuen sich Anleger schon über Mietrenditen von 5 Prozent. Das entspricht einem Kaufpreis von dem 20fachen der Jahresnettokaltmiete, klingt aber angesichts magerer Zinsen am Kapitalmarkt immer noch verlockend.

Leider bedenken viele Anleger nicht, dass die Nettokaltmiete, die der Mieter zahlt, nicht automatisch auch in der Kasse des Vermieters landet. Von den Mieteinnahmen sind nicht umlagefähige Nebenkosten udn die Instandhaltung der Immobilie zu bezahlen. Außerdem muss eine Rücklage für spätere Modernisierungsarbeiten gebildet werden. Kosten und Rücklagenbildung fallen dabei je nach Alter und Zustand des Gebäudes unterschiedlich hoch aus. Wer Pech hat, betreibt ein Nullsummenspiel oder zahlt am Ende sogar noch drauf.

Erwerb und Finanzierung nur mit mindestens 20% Eigenkapital möglich?

Bausparkassen und Hypothekenbanken haben wirklich gute Arbeit geleistet, denn Dank ihrer Geschäftspolitik hält sich hartnäckig das Gerücht, dass man Immobilien nur finanzieren kann, wenn man mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen  kann.  Tatsächlich ist es auch möglich, Immobilien mit weniger oder ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren. Allerdings steigen die Zinssätze mit der Höhe der Beleihung und es besteht das Risiko, bei einem späteren Verkauft nicht den Kaufpreis zu bekommen, um die bestehenden Darlehen zurückzuzahlen.

 

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